开发商为什么拼命盖商住房？ 原因在这

[摘要]这已经不是什么新鲜事了，现在土地出让前都已经规划完毕，有的房企买的纯粹是商服规划，但最终呈现的仍然是住宅，虽然只有40年的使用权，但基本不影响销售。

　　在北上广深等一线城市，土地基本上都是以“”的头衔让渡给房企的。溢价率动辄100%，考验的是开发商的运营能力，而在商业用地上盖住宅是一种很普遍的应对土地成本过高的措施。这已经不是什么新鲜事了，现在土地出让前都已经规划完毕，有的房企买的纯粹是商服规划，但最终呈现的仍然是住宅，虽然只有40年的使用权，但基本不影响销售。

　　商业用地比住宅用地便宜太多

　　我们都知道，住宅用地出让金要比商业用地土地出让金高很多，专业人士表示，通常住宅用地价格是商业用地价格的3-4倍。这意味着，即使开发商拿地溢价率达到100%，拿地后盖成公寓对外销售，还有相当大的利润空间。

　　对于一些商住混合公建用地，开发商对于商业或综合用地的开发，也多倾向于盖成商住公寓，原因当然是摊薄成本，甚至赚回更多的钱。

　　目前北京恢复了7090政策，要求住宅用地部分90平米以下的至少要占到70%。再加上地价过高，给开发商带来了相当大的压力。为了收回成本，豪宅化成为今年北京新房的主基调，而除此之外，我们也能发现，市场上商住公寓也越来越多。因为商住房和豪宅对房企同样重要，他们是支撑房企利润的重要组成部分。豪宅以价取胜，商住房则是以量取胜。看看下面的户型图吧：

　　这个商住项目每层有22户，只有两部电梯和两个楼梯。其中朝东和朝南的户型单价比朝北的更贵。

　　商住房单价比住宅更贵

　　实际上在限购城市中，因为购买人群更多，商住房涨价要比普通住宅更容易，再加上商住房套数更多，表面上看商住房总价更低，实际上商住房的利润率要比普通住宅高得多。

　　豪宅和商住房的高利润率，是开发商敢于高价拿地的重要原因。据不完全数据统计，北京上半年商住房市场产生了两个记录：一是6个月内成交量首次突破30000套;二是成交套数首次超过普通住宅。

　　火热数据的背后是住宅用地紧缺和价格高端化。普通刚需既买不起总价更高的普通住宅，也无法仰望豪宅，最后被迫选择小面积的商住房。

　　开发商不是慈善家

　　开发商根本不为购房者考虑，原因自然是利润。如果开发商全部盖成普通住宅，势必面临巨额亏损，为了改变这一局面，他们会选择将住宅部分盖成豪宅，卖给高端人士，然后将商业用地盖成商住房卖给普通购房者。这也是为什么你一趟看房团走下来，逛了五六个项目，可能有一大半都是在卖商住房。如果你逛过一线城市的售楼处，你就能真切的感受到这一点：除了商住房，你没有别的选择。

　　但我要提醒购房者的是，商住房在分二手房市场非常不受欢迎，因为高昂的税费成本几乎占增值额的50%，而且由于大多数二手房购房者也不愿意购买商住房。

　　所谓“商住房是过渡的最佳选择”只不过是正好戳中了你买不起普通住宅的“痛点”罢了!不要被那些置业顾问给忽悠了!

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