“强二线楼市“逆袭领涨 房企拿地布局迎机遇

和讯房产消息 自2014下半年以来，房地产行业迎来政策宽松期，各种政策不断加码，极大地刺激了市场需求的释放，整个市场开始逐渐回暖。

一、量价齐升投资企稳，楼市回暖超预期

2016年一季度，房地产市场持续升温，商品房销售面积2.4亿平米，同比增长33.1%，增速提高4.9个百分点；商品房销售额18524亿元，同比增长54.1%，增速提高10.5个百分点。房价方面，一季度以来，百城房价持续上涨。最新数据显示，4月份，百城房价环比上涨1.5%；同比上涨8.0%。

随着销售的回暖，“销售—资金—投资”的传导链条再次得到印证。一季度房地产开发投资增速呈现出超预期回升趋势。数据显示，一季度全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，增速比上年全年加快5.2个百分点，比1-2月份加快3.2个百分点。在去库存导向下，销售持续好转，使得房企投资和新开工热情重燃。

二、一线城市调控收紧，“强二线城市”逆袭领涨

与此同时，城市分化也日益严重，特别是城市间房价涨幅差距进一步加大。一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。据中指统计，3月份，深圳楼盘房价环比上涨3.63%，同比上涨57.16%；北京楼盘房价环比上涨0.84%，同比上涨10.03%；上海楼盘房价环比上涨5.09%，同比上涨20.38%。而同期百城均价环比上涨1.9%，同比仅上涨7.41%。

房价的过快上涨，直接引发了调控政策的收紧。3月以来，北京、上海、深圳、南京楼盘、武汉楼盘、廊坊等城市纷纷出台措施控制房价过快上涨。其中，上海限购3年变5年，楼市调控政策升级为全国最严；深圳限购1年变3年。

4月份，一线城市受调控政策收紧影响，房价环比涨幅有所回落，楼市成交也开始出现降温迹象，但“强二线城市”的楼市依然热度不减。“强二线城市”是指经济实力强、房地产市场供需相对合理且具备较大发展潜力的二线城市，如南京、苏州楼盘、武汉、厦门楼盘等城市。

“强二线城市”受政策影响较少，楼市继续加速回暖。据中指统计，4月份，一线城市成交面积环比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%，4个城市中深圳下滑幅度最大，约为45.65%。“强二线城市”成交面积环比增长3.88%，同比上升78.75%，厦门增幅最大，约为61.42%。与此同时，一线城市房价涨幅全部跌出前10名，涨幅排名前十的城市被一线周边以及“强二线城市”所取代，其分别为惠州楼盘、昆山楼盘、中山楼盘、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海楼盘、东莞楼盘和武汉。其中，厦门房价环比上涨5.70%，同比上涨13.35%；南京房价环比上涨4.73%，同比上涨20.38%；武汉房价环比上涨3.21%，同比上涨17.90%。

三、库存大幅减少，房企聚焦“强二线城市”积极补仓

一线城市及“强二线城市”在持续宽松政策影响下，市场成交急速攀升，库存快速下降，房地产市场已从“去库存”转为“补库存”。据统计，目前一线城市及“强二线城市”商品住宅出清周期已降至10个月以下。相比之下，大部分三四线城市成交持续冷淡，商品住宅出清周期超过30个月，未来的库存去化压力依然较大。

销售回暖，库存下降，房企开始积极拿地补仓，但拿地区域主要聚焦在“强二线城市”。过去两年来，全国房地产市场分化严重。为规避风险，房企纷纷回归一线城市。激烈的竞争使的一线城市的土地成本不断被抬高。而一线城市土地资源，“僧多粥少”，供地不足进一步加剧地价的上升。据统计，今年第一季度，一线城市房地产用地供应同比下降37.97%。土地资源严重的供不应求导致一线城市频繁出现“面粉贵过面包”的情况。绝大部分房企已经很难在一线城市谋求规模增长，三四线城市又存在较大的过剩风险，因此，在一线城市受限后，房企拿地热情逐渐转向“强二线城市”。

据中指统计，今年4月，二线城市合计成交地块出让金1180亿元，环比增长33%，同比涨幅达248%；平均溢价率约64%。其中，住宅用地的平均溢价率达到75%。其中，“强二线城市”如南京、苏州、厦门、天津楼盘、合肥楼盘、杭州楼盘的交易最为活跃，土地成交均价及溢价率涨幅显著，南京、苏州等地更是轮番上演争夺战，区域地价屡屡刷新。据中指统计，南京今年1-4月成交土地的平均溢价为106%，4月份平均溢价更是高达128%，创下历史新高。

四、土地成本上升，房地产基金来助力

土地成本的上升无疑加大了房企的资金压力，房企融资需求大大上升。我国房地产企业融资渠道较少，主要依赖于银行信贷。若将定金、预收款以及个人按揭部分也计入银行信贷因素，房地产企业的资金约有50%以上来自银行贷款。尽管自2014年以来央行连续降准、降息，房企定向增发、再融资、发债等融资方式逐渐放开，但因融资审批严格、程序复杂、耗时较长，受益较多的还是资金实力较强的大型房企，中小型房企仍然很难受益。与银行贷款、信托等融资方式相比，房地产基金的融资条件更为灵活，对房地产项目的证照条件要求相对较低，可以在拿地等更早的阶段介入房地产项目，从而直接缓解房企的资金压力。

随着“强二线城市”房地产市场和土地市场的逆袭上涨，被一线城市“高门槛”阻拦的中小房企迎来了规模扩张的发展机遇。借助房地产基金的资本力量，更多的中小房企也将可以参与“掘金”。