有没有想过明天土拍会意外降温？

上海土拍市场休息一周后，明天将迎来嘉定新城以及嘉定徐行镇的两幅宅地拍卖。前期接连拍出高价地，有了这些参照市场有较高预期。以嘉定新城这幅地块为例，扣除保障房和自持面积，起拍楼板价约2.25万/平方米，未来售价破4万是大概率事件。

读地：嘉定新城地块

受益于轨道交通11号线，嘉定新城发展成比较成熟的居住板块。一方面像麦德龙、大融城之类的商业已经投入使用，并且商业档次不低，完全能满足居民所需，并且绿地等多个楼盘也附带商业项目，落成后进一步提升商业便利度，加上交大附属学校、医院、图书馆、保利大剧院等公共设施也已经开放，从定位来看走中高端路线，因此未来生活宜居程度会越来越高。另一方面，嘉定新城有远香湖等大面积绿化，整体环境良好，而且诸多品牌开发商入驻，区域内不再是刚需单一的定位。

从地块本身来看，位置不错，距离11号线“轨道房”标签。而且周边已经有多个小区在售或者在建，居住氛围不错。

前面都是有利方面，是加分项，现在说一说不利条件。从土地技术指标来看，也是和近期出让的土地“一脉相承”。除开5%保障房外，还有总建筑面积15%的自持要求，并且要求中小户型比例要达到80%，而此前多为60%，这就意味今后会有更多小户型豪宅，开发难度可见一斑。

读地：徐行镇地块

和处于嘉定新城比较核心位置的地块来比较，从区位上看，该地块在地段上有些不足之处。比如，嘉定老城是各种配套设施相当成熟的区域，但是该地块离开老城较远，超过3公里，也没有轨道交通支持，很难吸引区域外部客群，因此从受众面相对较窄，更多的会倾向区域内部升级改善需求。另外，从周边商业配套来看，也不多，更多的需要依靠佳兆业城市广场(楼盘资料 图库) 支持。

当然，地块技术指标上还是有优势的地方，比如容积只有1.2，可以造一些花园洋房，甚至是一些经济别墅的机会，从产品上提高了附加值。另外，这幅地块并没有保障房之类要求，因此在开发难度和资金回笼上有很大便利度。

明天土拍意外走冷？

明天嘉定新城地块楼板价其实已经超过金地，昨日的天花板成为今日的鞋底板。所以已经不算低了，这里说的冷是指没有出现198%以上的溢价率。因为5月以来宅地的平均溢价率是198%。不过现在一些信号不太乐观。

首先，竟拍人数大幅降低。周浦有37家，而这两幅地块质地也不差，只有10多家。这就是重要信号。人一多就冲动，现在连抬轿子的人都少了，价格怎么会高得起来？

其次，去年下半年险资也挺活跃，但今年好像也没有太多的声音。

最后，近期将近一半是国企或者央企拿的，这两天也有新闻说央企开发企业约谈，要求收敛追高拿地行为。

随着“抢地”人数趋于稳定，不理性购地行为受关注，土地市场或逐步降温。

成交或再下台阶

调控后楼市能稳定在100万方水平很大程度和土地市场走热有关。如果土地市场渐渐降温的话，不排除心态又出现一些反复。其实从以往调整来看，最低的成交量只有7、80万方，现在还在百万方盘整，并不是没有下探空间。所以土地市场一旦出现降温，成交还有缩水可能，那么价格拐点也不远了。

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