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祝宝良 房地产市场扭曲影响人民切身利益 高房价加剧收入分配不公下一篇
我们需要用债务来推动经济发展?近期,国内财经界正为居民杠杆究竟高与不高争论之际。国际五大行之一的第一太平戴维斯的最新报告却指出,中国家庭的负债率远远低于全球其他地方。
该报告指出,目前中国人均负债只有2万美元,美国的人均负债高达14.53万美元,日本是13.4万美元。以家庭负债占比看,中国的家庭负债占GDP比例只有44%,世界发达经济体的平均水平是74%。
同时,第一太平戴维斯也指出,中国的债务水平,与在过去十年相比,的确有显著提高。负债水平增加了575%。但这些债务主要是企业和地方政府负债,居民负债却很少。家庭负债余额只有4.7万亿美元,而家庭住宅总价值却已经高达39.4万亿美元,住宅资产总值是家庭负债的8.4倍。
显然,在第一太平戴维斯看来,尽管中国的房价收入比可能是全球最高的几个国家,但泡沫程度却极可能是全球最低的,房价抗跌能力远远优于全球其他国家和地区。最后,这家国际知名投行还表示,房价的高低,很大程度是受高储蓄率的影响。由于在中国投资渠道有限,人们不得不把住房当作另外一种存款,这是造成资金大量流入楼市的原因。
就在第一太平戴维斯发表报告之前,2017年11月,中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《三季度中国去杠杆进程报告》指出,居民部门杠杆率依然延续上升趋势,从2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%,已接近美国水平。
对此,我们觉得,中国居民的杠杆率存在着三大隐患:第一,居民加杠杆速度过快,主要是近十年来一路上升。中国家庭贷款余额占国内生产总值(GDP)的比值从2009年底的23.7%猛增到52.6%。如果放任居民杠杆这样快速扩涨下去,房地产的系统性风险肯定是很大的。
第二,欧美国家居民的杠杆率高,主要是除了房地产加杠杆外,还消费类贷款。如果除去消费类贷款增加,美国居民的房贷杠杆率要比中国居民低上很多。中国居民的杠杆率主要是由房贷组成,消费类贷款的占比较小。
第三,很多居民加杠杆并不在监管之下,而是通过互联网金融、地下钱庄、小贷公司、理财公司来完成,此种风险是游离于金融监管之外的风险,如果把这部分数据也列入居民杠杆内。那么,中国居民杠杆率数据可能就更加吓人了。
作为国际五大投行之一的第一太平戴维斯,认为中国房价出现大调整的可能性并不会大,所以居民都把住房当作另一种存款,这就存在很大问题。诚然,在过去十多年里,你如果把购房当作存款,那买房收益率要远超存款,但是未来买房与存款风险程度并不在同一等级之上。盲目加杠杆买房,将会面临诸多不确定性风险。
首先,把买房当存款,意味着房价要只涨不落。2016年10月新一轮房地产调控政策开启,政府除了推出限购、限贷、限售、限价等多种方式的房地产调控政策外,还强调“房子是给人住,不是用来炒”。
未来会有更多的租赁房、共有产权房将进入房地产市场,投机性购房者也正在逐步退出市场。实际上,今年投机炒房只要一露头,就会遭到调控政策的加码。所以,购房者要把这些事情想清楚了。如果买了房不涨还跌,还不如存银行。
再者,耗尽家财之后的不确定性风险。在美国,35岁以下的有房者只有31%,也远远低于1995年时的比例;在英国,有房的年轻人只有5%。相比之下,中国的年轻人可能是全世界拥有房产比例最高的,超过70%的35岁以下年轻人拥有属于自己的房子。
中国年轻人能够圆上住房梦,主要原因是和全世界的同龄人相比,中国的年轻人很幸福。父母、祖父母和外祖父母都为年轻人买房贡献了自己的积蓄,让他们能在很年轻的时候拥有自己的房子。
但是尽管父辈们替你付掉了贷款首付,后续很长的剩余房贷也要继续还清。此时整个家庭可动用的备用资金都被买房付首付消耗殆尽。稍有风吹草动,就有被压跨的风险。所以存款对你全家还有保障,而倾家买房则是陷入无尽深渊。
责任编辑: yemingzhe
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